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無權處分情形下買賣合同效力的認定

2019-03-01

無權處分行為是指無處分權人以自己的名義就他人的權利標的所為的處分行為。在無權處分情形下,買賣合同的效力如何認定?本文將通過一個案例來講述。

案情簡述

李某在合肥市某小區有一套產權房,由于自己常年在北京工作,就將房屋委托其內弟(被告)高某出租,高某將房屋出租給承租人原告張某,租期二年。被告高某由于生意虧本,就想把其姐夫的房屋出售,承租人有意購買,雙方于2016年3月16日簽訂《房屋買賣合同》,約定:被告將位于合肥市xx路xx號xx小區x幢xx房轉讓給原告,房屋總價款為1450000元人民幣; 付款方式為第一次付款30萬元,第二次付款50萬元,第二次付款之后,被告交付原告房屋,余款待辦理產權過戶登記后一次性付清;約定了違約金計算方式,在支付第二次款項50萬元后一個月內配合原告辦理產權登記過戶 ,否則每逾期一天支付房款總價萬分之五的違約金給原告。

合同簽訂之后,原告依約支付了二次房款共80萬元,由于被告出售房屋沒有經過其姐夫同意,其姐夫知道后,不同意賣房,因此,房屋辦不了過戶登記,原告才知道房屋不是高某的,當時由于一直租住該房屋,就沒有向高某要求看房產證原件。原告要求高某退款,高某稱已將錢還債,無力退還。原告訴諸法律,請求法院依法判決解除合同,退還房款80萬元并支付違約金。

無權處分情形下,買賣合同的效力如何認定?

無權處分情形下,買賣合同的效力如何?在司法實踐中,一直被認為是無效的,但是在最高院買賣合同司法解釋出臺之后,無權處分的買賣合同效力認定在各級法院存在不統一的現象,有的法院認為,根據《合同法》第五十一條的規定——無處分權的人處分他人財物,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效的規定,認定合同無效。有的法院則認為,根據《物權法》第十五條的規定——當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力,和《最高院買賣合同司法解釋》第三條第一款——當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持的規定,認為合同有效。法院截然不同的觀點,令當事人和律師無所適從,同時造成當事人訴累,浪費司法資源。

本案中,無權處分人高某與張某簽訂的房屋買賣合同是一個負擔行為,與物權行為無關,也就是與出賣人是否具有處分權無關。買賣合同作為負擔行為的一種,其本身不能使買賣標的物所有權發生轉移,買賣合同只是物權發生變動的原因,所有權發生轉移是買賣合同得以履行的結果,不能將原因和結果混為一談!

《物權法》頒布之后,確立了合同效力和物權效力的區分原則,再將《合同法》第五十一條認為是無權處分合同未經權利人追認就是無效的法律依據,是與《物權法》第十五條、《合同法》第五十二條相矛盾的,在最高人民法院沒有對合同法五十一條作出解釋或者立法機構沒有對《合同法》第五十一條作出修改之前,我們應該遵循新法優于舊法的原則,適用《物權法》的規定,認定在無權處分情形下買賣合同是否有效,應當適用《合同法》第五十二條的規定來判定,不能根據合同法五十一條的規定認定合同無效。

本案中,二審法院終于支持了上訴人對買賣合同有效的訴請,對一審法院的錯誤判決予以糾正,符合《物權法》、《合同法》、《買賣合同司法解釋》的規定以及民法原理。
 

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