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?二手房一定要進行評估嗎,評估的流程又是怎樣

2019-02-27

二手房評估主要采取房產價格評估的市場比較法,通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格,以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理,換算出具體某個樓盤的平均單價。那么二手房一定要進行評估嗎?如何才能準確評估二手房房價呢?二手房評估的流程又是怎樣的呢?下面我們就來具體的了解一下這些問題吧!
 

一、二手房買賣一定要評估嗎
 

房地產買賣如不涉及國有資產,只是一種民事行為,雙方以約定的價格為準,目前二手房交易比較發達,買賣雙方都可以從中介方或有關部門公布的交易平均價中獲知。如還無法確定,一定要在訂立合現成交前進行評估咨詢,在只理過戶時跟本沒有作為,這已是對合現履行的一部份。

且房地產的價格是波動的,沒有說房地產可以按照評估的價格可以要求撤消合同,所以評估根本不可能保護買賣雙方的利益,而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費到是事實。

而當評估價格低于成交價時征稅部門還是按照成交價,(當評估高于成交價時按評估征稅),所以沒有公平可言,評估也是沒有必要的。
 

二、如何準確評估二手房價格
 

客觀來講,二手房的價格主要是由房屋的區域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法,所以在評估過程中,主要是對這兩方面的情況進行比較修正。

區域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎設施與公益設施是否成熟;交通條件如出行是否方便,購物、娛樂是否方便;物業所在社區的環境如小區的綠化率,物業管理情況;人文環境如小區內居民的構成結構、人員素質如何、周圍治安等狀況如何。
 

個別因素主要是指物業的結構、房型等。

具體如:房屋的結構不同,房屋的造價就不同,使用年限也不同,當然就影響房屋的價格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的采光情況,也要考慮小區幢與幢之間的距離是否開闊。此外,還包括房屋已使用年限的長短及房屋的保養情況,房屋內是否有裂縫、滲水等質量問題。以上列舉的各個方面情況都會影響評估價格。
 

三、二手房評估流程
 

()房地產評估的流程,如下:

1、三級市場交易成功,并且買方需向銀行按揭貸款。

2、評估業務員在得知物業地址后約客戶到現場實地勘察(查看物業裝修情況,了解周邊物業,以及給物業拍照)

3、估價師根據物業位置,樓層,以及物業勘察情況,通過市場比較法來確定物業實際價格。

4、在評估報告上由估價師簽名并蓋章,同時蓋上公司的公章。
 

()房地產評估業務來源,如下:

1、銀行;

2、三級市場的地鋪;

3、法院;

4、政府的舊城改造,道路,橋梁建設等。

 

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