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?企業拆遷補償面面觀

2019-03-01

某甲于A城經營服裝加工廠,因A城大開發,服裝加工廠被納入拆遷范圍。政府按照周邊民居拆遷補償標準支付服裝加工廠補償款,服裝加工廠經營者苦不堪言,因為該筆補償款尚不足以彌補投資建廠的成本。企業拆遷與居民房屋拆遷有何不同,企業經營者又該如何維護自己的合法權益呢?

律師評論:

相對于普通居民房屋拆遷而言,企業拆遷比較復雜,其原因就在于牽涉到的方面太多。企業是用來經營的,而支撐經營自然會涉及到生產線、設備儀器、工人、倉庫等等因素。此外,一個企業的經營狀況還會受周邊的環境是否形成行業聚集,交通是否便利,重新選址的風險成本,潛在客戶資源損失等因素的影響,而這些影響在拆遷時往往是被忽略的。企業拆遷的補償主要包括哪幾部分?

一、拆遷資產的補償費用

主要包括:無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等。實踐中,全國各地方的拆遷土地補償,往往與房屋、建筑物補償計算在一起,不明晰、不透明,這就使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。而房屋等地上建筑物的補償又因為是用于生產經營的,并非像住宅那樣存在一個普遍認可的市場價格,在補償上是沒有一個明確的標準的。

二、停產停業損失

以實際情況而定,停產、停業損失一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失。停產停業損失往往是直接影響企業賠償總額的部分,該部分也是法律實踐中出現爭議最大的部分,停產停業費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失,還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數額。

三、拆遷補償費用

主要包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工和停產造成的違約金等補償費用。設備搬遷安裝費用應當按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類:一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備。可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對于不可搬遷設備,拆遷會導致該設備的廢棄,故應結合其成新和重置價,計算設備重置成新價,對所有人進行補償。至于違約金的補償,可以按照變更或解除合同的實際違約金額來計算。

四、獎勵費用

拆遷獎勵是激勵被拆遷人盡早搬遷而制定的,額外獎勵的補償與拆遷補償本身相比是微不足道的,對于企業而言,有形資產及停產停業損失的補償才是最重要的,對于大部分企業而言拆遷獎勵補償甚至可以忽略不計。

目前我國關于企業拆遷的相關法律規定并不明確,全國各地對于企業拆遷的安置方式也不盡相同。但總的來說,很少有拆遷方能夠提供合適的土地或者廠房供被拆遷企業繼續經營,大多數都是以貨幣補償的方式讓企業搬遷,而具體的補償數額又偏低。因此,在企業拆遷過程中能否有效維護企業的合法權益,將關系到一個企業的興衰和存亡。

 

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